武漢，2022年7月13日——享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行武漢公司召開2022武漢年中新聞發(fā)布會(huì)，戴德梁行武漢公司總經(jīng)理周星就武漢市上半年宏觀經(jīng)濟(jì)、土地、住宅、寫字樓和商業(yè)零售的市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)行綜合回顧，并對(duì)2022下半年發(fā)展趨勢(shì)做了深入的解讀。周星表示，疫情的反復(fù)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了挑戰(zhàn)，但隨著貨幣政策和放寬部分限制性措施密集出臺(tái)，市場(chǎng)信心將得到提振，促進(jìn)企業(yè)激發(fā)內(nèi)生動(dòng)力和活力。戴德梁行也將持續(xù)關(guān)注疫情常態(tài)化下的房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向，在變革中發(fā)現(xiàn)新機(jī)遇。
宏觀經(jīng)濟(jì)情況
受疫情多發(fā)及外部環(huán)境復(fù)雜化影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大
2022年一季度，中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)開局，一季度GDP增速4.8%，環(huán)比上季度加快0.8個(gè)百分點(diǎn)。春節(jié)以后，受國(guó)內(nèi)疫情多發(fā)和國(guó)際環(huán)境日益復(fù)雜嚴(yán)峻超預(yù)期影響，經(jīng)濟(jì)新的下行壓力加大，中國(guó)采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)顯示3月以后，制造業(yè)和非制造業(yè)PMI均低于榮枯線。5月，隨著疫情防控形勢(shì)逐步穩(wěn)定，生產(chǎn)需求逐步恢復(fù)，整體經(jīng)濟(jì)景氣水平有所改善，制造業(yè)和非制造業(yè)PMI均呈現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)。
2022年1-5月，全國(guó)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)6.2%，整體呈現(xiàn)收窄趨勢(shì)。分領(lǐng)域來看，固定資產(chǎn)投資增速的收窄主要受房地產(chǎn)開發(fā)投資負(fù)增長(zhǎng)影響，1至5月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比下降4.0%。 分區(qū)域來看，1至5月中部地區(qū)固定資產(chǎn)投資增速10.9%，領(lǐng)先同期全國(guó)其他地區(qū)。
武漢市一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，穩(wěn)中有進(jìn)，質(zhì)效提升
一季度，武漢市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）3960.11億元，比上年同期增長(zhǎng)6.1%，全國(guó)來看GDP排名第10位、增速在GDP前十個(gè)城市中零先。具體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來看，全市固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施投資增長(zhǎng)明顯，一季度武漢市固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)2.0%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)21.2%。消費(fèi)持續(xù)回暖，一季度武漢市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1794.25億元，同比增長(zhǎng)7.8%。值得注意的是，近年來武漢市人口吸附能力不斷增強(qiáng)，常住人口增長(zhǎng)迅速，截至2021年末武漢市常住人口1364.9萬較2020年增加約120萬人。
武漢土地市場(chǎng)
成交量同比大幅下降
2022年上半年，武漢共掛牌出讓地塊42宗，其中最終成交37宗，總成交面積達(dá)105.6萬平方米，同比下降約82.8%；總出讓金額205.5億元，較去年同期下降約79.9%。2022年上半年武漢土地成交樓面地價(jià)達(dá)到8074.1元/平方米，較去年上漲約21.4%，主要原因?yàn)槎嘧谟驼居玫氐某鲎尅?/p>
分區(qū)域來看，2022年上半年武漢市土地出讓主力地區(qū)為次中心城區(qū)，占到總成交量的45.2%；其次是中心城區(qū)，約占上半年總成交量的30.6%；遠(yuǎn)城區(qū)上半年供地量大幅下降，成交量?jī)H占總成交量的24.2%。具體來看，上半年武漢市土地出讓主力為沌口、黃陂、洪山和江岸區(qū)。
集中土拍情況
2022年上半年完成兩次集中土拍，共成交土地28宗（不含撤牌2宗，延期2宗、流拍1宗），總成交土地面積85.1萬平方米、總成交金額202.5億元，整體溢價(jià)率1.4%。上半年集中土拍主要展現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：
成交土地類型以純商服用地為主，占比35.3%
分區(qū)域來看，成交主力為沌口、黃陂，占比44.3%
重點(diǎn)溢價(jià)地塊多為商服加油加氣站用地
國(guó)/央企仍為上半年拿地主力，占比67.2%
武漢住宅市場(chǎng)
宏觀層面：降準(zhǔn)、降息、松限購(gòu)
資金層面，上半年央行于4月25日宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)；5月20日發(fā)布LPR最新報(bào)價(jià)，其中5年起LPR從4.6%下調(diào)至4.45%；5月22日《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》發(fā)布，對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。
政策層面，武漢市于6月20日發(fā)布最新購(gòu)房政策，在原有政策基礎(chǔ)上做了一些修改，購(gòu)房政策有所放松：1. 非限購(gòu)區(qū)不限套數(shù)不限社保 2. 武漢戶籍限購(gòu)區(qū)憑借二孩、三孩或父母、子女投靠落戶條件最多購(gòu)買4套 3. 已在限購(gòu)區(qū)購(gòu)房的外地戶口在限購(gòu)區(qū)仍可再買一套房。
上半年住宅市場(chǎng)表現(xiàn)：供需雙放緩，價(jià)格穩(wěn)中略降
2022年1至5月，武漢市商品住宅批準(zhǔn)上市面積394.0萬平方米，較去年同期下降約57.1%；銷售面積387.4萬平方米，同比下降59.1%。從銷供比來看，市場(chǎng)整體暫處供需均衡狀態(tài)：2022年前5個(gè)月銷供比0.98，仍處于合理區(qū)間。價(jià)格上來看，截至2021年5月武漢市商品住宅成交均價(jià)16013元每平方米，較去年末下降約3.8%。
供需合理區(qū)域減少，區(qū)域市場(chǎng)分化顯著
從分區(qū)成交情況來看，2022年前五個(gè)月武漢市住宅成交熱點(diǎn)區(qū)域集中于非中心城區(qū)，其中漢陽、洪山、黃陂、東湖高新，分別占到上半年成交量的13.9%、9.9%、9.2%和8.9%。從分區(qū)成交價(jià)格來看，各區(qū)成交價(jià)格基本與去年持平。對(duì)比2022年上半年和2021年各區(qū)域的銷供比，銷供比處于合理區(qū)間（0.8~1.2）的區(qū)域減少，且區(qū)域市場(chǎng)分化顯著：漢陽、武昌、經(jīng)開、新洲等區(qū)域呈現(xiàn)一定層度的供不應(yīng)求，而江岸、硚口、黃陂、蔡甸則呈現(xiàn)輕微供過于求。
市場(chǎng)出清周期呈上升趨勢(shì)，遠(yuǎn)城區(qū)去庫(kù)存壓力較大
從分區(qū)商品住宅存量結(jié)合其過去6個(gè)月的去化速度來看：中心城區(qū)和次中心城區(qū)的整體出清周期要短于遠(yuǎn)城區(qū)，目前去化壓力較大的區(qū)域包括黃陂、新洲、經(jīng)開、蔡甸等，出清周期大于20個(gè)月；全市出清周期截至5月份為14個(gè)月，較去年末上升約2.4個(gè)月。
整體來看，2022年前五個(gè)月武漢市住宅出清周期較2021年末顯著上升，需求顯著放緩。預(yù)計(jì)隨著5、6月份一系列降息松限購(gòu)政策的推動(dòng)，下半年需求釋放或?qū)⒂兴涌臁?/p>
武漢甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)
優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目持續(xù)交付，空置率爬升
2022年上半年, 天風(fēng)大廈和武漢天地A1的入市為武漢甲級(jí)寫字樓帶來約25.0萬平方米的優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)，推動(dòng)全市優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓存量至282.1萬平方米。優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目的集中入市導(dǎo)致短期內(nèi)市場(chǎng)整體空置率爬升，截至2022年二季度武漢核心商務(wù)區(qū)優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體空置率37.5%同比去年末升高約2.4個(gè)百分點(diǎn)。租金穩(wěn)中略降，全市核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓整體租金較去年底下降約0.6%至102.6元每平方米每月。
供應(yīng)持續(xù)井噴，各商務(wù)區(qū)空置率攀升顯著，市場(chǎng)去化壓力增加
從2020年開始武漢甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中交付的高峰期，2020、2021、2022上半年，分別有9.7萬、32.5萬、25.0萬平方米的優(yōu)質(zhì)辦公空間進(jìn)入市場(chǎng)，優(yōu)質(zhì)供應(yīng)的持續(xù)井噴使得短期內(nèi)各商務(wù)區(qū)空置率顯著攀升、市場(chǎng)去化壓力增加、競(jìng)爭(zhēng)白熱化。
租金普遍下調(diào)，但市場(chǎng)對(duì)租金下調(diào)整體敏感度不高
短期內(nèi)的供應(yīng)井噴使得大部分項(xiàng)目租金承壓下調(diào)，但是從過去一年的空置率變化來看，市場(chǎng)對(duì)租金下調(diào)整體敏感度不高，大部分項(xiàng)目租金下調(diào)后仍然呈現(xiàn)出空置率上升的表現(xiàn)。主要原因，一方面市場(chǎng)明顯對(duì)新交付項(xiàng)目的租金下調(diào)更為敏感，這也側(cè)面反映出新入市項(xiàng)目低價(jià)策略對(duì)老牌甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目的資源收割。此外，外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性增加使得企業(yè)對(duì)成本控制更為嚴(yán)苛，一定程度增加了乙級(jí)樓在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，老牌甲級(jí)項(xiàng)目性價(jià)比有所降低。
上半年核心吸納區(qū)域：武廣、中南中北片區(qū)，搬遷為市場(chǎng)主要成交驅(qū)動(dòng)力
分區(qū)域來看，上半年吸納核心區(qū)域?yàn)槲鋸V和中南中北片區(qū)，分別錄得上半年全市甲級(jí)寫字樓吸納量的40.8%和28.2%。除光谷片區(qū)主要以新設(shè)為主要租賃驅(qū)動(dòng)力外，其他核心商務(wù)區(qū)均以搬遷為核心成交驅(qū)動(dòng)力。
專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融和TMT引領(lǐng)市場(chǎng)租賃成交
從市場(chǎng)需求來看，專業(yè)服務(wù)業(yè)、TMT和金融類企業(yè)引領(lǐng)上半年武漢甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租賃成交，分別約占上放半年全市甲級(jí)寫字樓成交面積的27.0%、24.7%和10.5%。分片區(qū)來看，專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)主要選擇漢口&武昌沿江商務(wù)區(qū)，TMT行業(yè)則偏愛光谷商務(wù)區(qū)，金融行業(yè)則較為青睞武廣片區(qū)。
2022下半年，武漢核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)還將迎來包括華潤(rùn)置地大廈T1、香港中心A座等在內(nèi)的約60.1萬平方米優(yōu)質(zhì)辦公空間的集中交付。預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場(chǎng)去化壓力會(huì)持續(xù)增加，租金承壓。
商業(yè)零售市場(chǎng)
消費(fèi)持續(xù)回暖，但受經(jīng)濟(jì)不確定因素影響，居民消費(fèi)意愿趨于保守
2022年一季度，武漢市社會(huì)消費(fèi)品零售總額1794.3億元，同比增長(zhǎng)7.8%，消費(fèi)持續(xù)回暖。但受疫情多發(fā)及整體外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定因素影響，居民消費(fèi)和投資意愿趨于保守，儲(chǔ)蓄意愿增加。據(jù)中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司對(duì)2022年一季度的城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查顯示，傾向于“更多消費(fèi)”和“更多投資”的居民比上季度分別減少1.0和1.9個(gè)個(gè)百分點(diǎn)；傾向于“更多儲(chǔ)蓄”的居民占比54.7%，較上季度增加2.9個(gè)百分點(diǎn)。被問及未來三個(gè)月的預(yù)備支出項(xiàng)目時(shí)，居民選擇比例由高到低依次為：教育，醫(yī)療保健、大額商品、購(gòu)房、社交文化和娛樂、旅游及保險(xiǎn)。
優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目陸續(xù)開業(yè)，帶動(dòng)市場(chǎng)吸納表現(xiàn)良好
2022年上半年大悅城和萬象城的開業(yè)為武漢優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)帶來約30.2萬平方米的優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)，推升四大核心商圈優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目總存量至315.4萬平方米。核心商圈優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目的集中開業(yè)促使市場(chǎng)凈吸納表現(xiàn)良好，上半年武漢四大核心商圈共錄得28.7萬平方米的凈吸納量。上半年武漢核心商圈空置率13.8%，較去年末下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。四大核心商圈首層平均租金錄得521.1元每平方米每月，較去年末下降約0.9%。
新店開業(yè)節(jié)奏同比有所放緩
從新店開業(yè)數(shù)量來看，2022年上半年新店開業(yè)節(jié)奏同比有所放緩，較2021年同期下降約58.1%。
分業(yè)態(tài)來看，零售、餐飲和兒童類業(yè)態(tài)是市場(chǎng)主要擴(kuò)張業(yè)態(tài)，分別約占全年核心商圈新店開業(yè)數(shù)量的約37.9%、32.9%和13.1%。細(xì)分業(yè)態(tài)來看，零售業(yè)態(tài)中以時(shí)尚零售為主；餐飲主要集中在特色正餐類；兒童則主要為兒童培訓(xùn)。上半年優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目的開業(yè)也為武漢市場(chǎng)帶來不少首店品牌的入駐如：VALENTINO、Charlotte Tilbury、山池咖啡、Apple Store、蕉內(nèi)等紛紛在漢開出首店。此外咖啡茶飲類品牌也繼續(xù)維持高速擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，如不焦慮咖啡、Wagon、Manner、Tea’stone、Seesaw、頑徒等。
下半年武漢零售市場(chǎng)預(yù)計(jì)還將迎來包括夢(mèng)時(shí)代廣場(chǎng)、白沙龍湖天街等在內(nèi)的約71.1萬平方米的新增供應(yīng)。多個(gè)次級(jí)新興商圈也將迎來優(yōu)質(zhì)新項(xiàng)目的開業(yè)，預(yù)計(jì)新興區(qū)域商業(yè)配套將得到進(jìn)一步提升和完善。
