日前，湖北省發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步保障和改善民生若干措施》，支持房地產(chǎn)企業(yè)推出“換新購(gòu)”等新模式，更好激發(fā)“以小換大”“賣(mài)舊換新”等改善性住房需求。
緊接著，武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)聯(lián)合武漢市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)推出“以舊換新”活動(dòng)，面向全市各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)出倡議，即購(gòu)房者可同時(shí)簽訂新房購(gòu)買(mǎi)協(xié)議以及二手房銷(xiāo)售委托協(xié)議，且開(kāi)發(fā)企業(yè)為購(gòu)房者鎖定意向房源90天，以實(shí)現(xiàn)將二手房銷(xiāo)售款轉(zhuǎn)化為新房購(gòu)房款。
事實(shí)上，該活動(dòng)的落地實(shí)施仍有堵點(diǎn)待疏通。一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪(fǎng)時(shí)指出，此項(xiàng)活動(dòng)目的是刺激新房和二手房交易，涉及開(kāi)發(fā)商、房屋中介、購(gòu)買(mǎi)者等多方，至于如何配合協(xié)調(diào)還需進(jìn)一步明確。若提高二手房交易效率和交易量，還需搭建更高效的交易平臺(tái)等。
一位房屋中介機(jī)構(gòu)經(jīng)理人接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪(fǎng)時(shí)指出，早在沒(méi)有政府相關(guān)部門(mén)牽頭前，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就做過(guò)類(lèi)似活動(dòng)，有的是為購(gòu)房者鎖定房源90天，有的是60天，但操作起來(lái)難度較大。例如，無(wú)法保證二手房賣(mài)出期限、新房性?xún)r(jià)比與客戶(hù)需求匹配度難協(xié)調(diào)等。
今年以來(lái)，武漢出臺(tái)了多項(xiàng)政策激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力，中指研究院（華中）市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪(fǎng)時(shí)表示，主要是需求端政策，接下來(lái)還需從供給端政策發(fā)力。
堵點(diǎn)待疏通
公開(kāi)資料顯示，武漢推出的住房“以舊換新”主要針對(duì)改善性住房人群，若二手房在鎖定期間（90天）成功售出的，則認(rèn)購(gòu)協(xié)議繼續(xù)履行，并可將二手房售房款轉(zhuǎn)化為新房購(gòu)房款。
若未成功售出的，購(gòu)房者可與開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共同協(xié)商，或延長(zhǎng)期限，三方續(xù)簽相關(guān)協(xié)議；或選擇不延長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)在10天內(nèi)無(wú)條件全額退回房源意向金，購(gòu)房者無(wú)需承擔(dān)任何違約責(zé)任。
上述房屋中介機(jī)構(gòu)經(jīng)理人告訴記者，這項(xiàng)活動(dòng)的關(guān)鍵是要把二手房賣(mài)出去。但當(dāng)前二手房行情不樂(lè)觀。一方面，二手房的通病是房齡較老，導(dǎo)致房型不好、小區(qū)配套設(shè)施較差，許多想要購(gòu)買(mǎi)的人實(shí)地看了后就放棄了。
“另一方面，房產(chǎn)沒(méi)有滿(mǎn)兩年的二手房，雖然房型、配套相對(duì)較好，但是稅費(fèi)很高，包括5.3%的增值稅、2%至2.5%的中介費(fèi)，還有個(gè)人所得稅等，一套200萬(wàn)元的房子光稅就要20萬(wàn)元?！痹摲课葜薪闄C(jī)構(gòu)經(jīng)理人表示。
此外，該房屋中介機(jī)構(gòu)經(jīng)理人進(jìn)一步指出，“同一片區(qū)，許多新房跟二手房的價(jià)格差不多，且沒(méi)有稅費(fèi)，所以新房的性?xún)r(jià)比會(huì)高一些。購(gòu)買(mǎi)二手房的群體一般都是著急入住的，比如孩子著急上學(xué)，但此類(lèi)群體基數(shù)還是較小。綜合來(lái)看，二手房不好賣(mài)?！?/p>
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2023年11月70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，武漢二手房?jī)r(jià)格環(huán)比指數(shù)為98.7，環(huán)比下降1.3%；同比指數(shù)為95.7，同比下降4.3%。此外，諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，截至9月13日，武漢各個(gè)區(qū)二手房掛牌量總和已經(jīng)達(dá)到201797套。
李國(guó)政認(rèn)為，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)下降意味著成交周期拉長(zhǎng)，更需要搭建平臺(tái)撮合交易。目前市場(chǎng)上的“以舊換新”購(gòu)房有兩種模式，一種是政府給相應(yīng)政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與房屋中介配合，提高二手房交易效率；另一種就是政府組建國(guó)有資產(chǎn)平臺(tái)，直接收儲(chǔ)二手房，例如江蘇太倉(cāng)模式。
公開(kāi)資料顯示，太倉(cāng)國(guó)資委旗下全資子公司——城發(fā)集團(tuán)或城投集團(tuán)，對(duì)二手房進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，購(gòu)房者按評(píng)估價(jià)抵扣新房房款，最高不超過(guò)新房總價(jià)的60%，所購(gòu)新房也由這兩家國(guó)企開(kāi)發(fā)，置換后二手房產(chǎn)權(quán)也過(guò)戶(hù)給它們。
“國(guó)有平臺(tái)直接收儲(chǔ)二手房，去化效果立竿見(jiàn)影，但對(duì)平臺(tái)公司的資金提出了極高的要求。武漢又是超大城市，二手房存量大，國(guó)有平臺(tái)全部收過(guò)來(lái)若賣(mài)不出去，壓力是極大的?！崩顕?guó)政表示。
當(dāng)前武漢采用的市場(chǎng)撮合交易模式，還需改善方法。另一位房屋中介公司相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪(fǎng)時(shí)指出，武漢市相關(guān)政府部門(mén)的本意是，希望中介公司拿到二手房信息后，進(jìn)行全市推廣，使得成交可能性提高。但是，平臺(tái)旗下門(mén)店有的是直營(yíng)，有的是加盟，體系不一，無(wú)法做到一聲令下，大家一呼百應(yīng)，達(dá)不到理想狀態(tài)。
事實(shí)上，除了武漢，今年以來(lái)，徐州、淄博、南通、南京、青島、濟(jì)南、寧波、揚(yáng)州、濟(jì)寧、蘇州、太倉(cāng)、連云港等20多座城市探索“以舊換新”購(gòu)房舉措。
其中，南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)企業(yè)、重點(diǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)搭建“換新購(gòu)”超市，超市房源價(jià)格不高于案場(chǎng)銷(xiāo)售最低價(jià)，通過(guò)“優(yōu)先賣(mài)、放心買(mǎi)”保底交易服務(wù)，縮短二手房出售和新房購(gòu)買(mǎi)周期。
上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，單獨(dú)靠開(kāi)發(fā)商或房屋中介機(jī)構(gòu)的自有平臺(tái)或自發(fā)性活動(dòng)，效果的影響范圍不會(huì)太大、延續(xù)性不會(huì)太久。因此，武漢可以借鑒南京等其他地方，由政府相關(guān)部門(mén)牽頭搭建推進(jìn)房屋信息流通的平臺(tái)，確保信息暢通，功能包括二手房售賣(mài)咨詢(xún)、二手房信息推廣、新房查詢(xún)等，這樣售房者和買(mǎi)房者將有徑可循。
此外，上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人還表示記者，“以舊換新”活動(dòng)環(huán)環(huán)相扣，其中有許多操作上的難點(diǎn)還待解決，例如如何保證二手房符合市場(chǎng)規(guī)律不降價(jià)出售；如何保證購(gòu)買(mǎi)的新房高性?xún)r(jià)比；許多新房仍以期房售賣(mài)，在置換過(guò)程中產(chǎn)生的租房等成本能否給予補(bǔ)貼等。
“因此，武漢市要想將房屋‘以舊換新’的效果落到實(shí)處，應(yīng)該要出臺(tái)具體細(xì)化的實(shí)施方案，例如，給予一定的換房補(bǔ)貼，解決購(gòu)買(mǎi)者后顧之憂(yōu)等。”上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
需從供給端發(fā)力
今年以來(lái)，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，武漢出臺(tái)了包括取消住房限購(gòu)、放松落戶(hù)、調(diào)整公積金、延長(zhǎng)換購(gòu)住房、調(diào)整首付比例房貸利率等激發(fā)房地產(chǎn)活力的政策。
9月19日，武漢市房管局出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（又簡(jiǎn)稱(chēng)“漢十條”），明確指出取消武漢市二環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)住房限購(gòu)政策，這意味著武漢全市取消限購(gòu)。
根據(jù)該市最新政策，對(duì)有一套住房的多子女家庭，再購(gòu)買(mǎi)第二套住房，不論是否有貸款，均按照首套房，即首付20%、利率3.8%執(zhí)行；對(duì)有兩套住房的多子女家庭，購(gòu)買(mǎi)第三套住房的，均按照第二套住房貸款政策執(zhí)行。
此外，對(duì)于在武漢無(wú)房的家庭，不論有無(wú)住房貸款記錄，統(tǒng)一按照首套房信貸執(zhí)行。
在首付比例及房貸利率方面，目前武漢商貸利率按照首套3.8%，二套4.4%執(zhí)行。其中，第二套利率由LPR60bp 調(diào)整為 LPR20BP，即從 4.8%降至4.4%。而且，在武漢市買(mǎi)房，首套房首付最低兩成，二套房首付三成。
在公積金方面，12月1日，武漢市印發(fā)《關(guān)于增強(qiáng)發(fā)展內(nèi)生動(dòng)力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好若干政策措施的通知》，指出階段性調(diào)整住房公積金貸款可貸額度，優(yōu)化完善住房商貸轉(zhuǎn)公積金貸款政策，支持提取住房公積金支付購(gòu)房首付款。
12月7日，湖北省發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步保障和改善民生若干措施》，購(gòu)買(mǎi)首套住房，公積金貸款額度核定暫不與借款人住房公積金繳存時(shí)間系數(shù)和賬戶(hù)余額掛鉤；有條件的市縣可支持提取住房公積金支付購(gòu)房首付款。
上述房屋中介機(jī)構(gòu)經(jīng)理人表示，湖北省政策的落地需要時(shí)間，目前在武漢市繳滿(mǎn)6個(gè)月住房公積金，才能進(jìn)行公積金貸款購(gòu)房。此外，在荊州、孝感等湖北省內(nèi)的市縣繳納公積金可以提取出來(lái)支付首付款，在上海、北京等湖北省外繳納的，目前不支持此項(xiàng)操作。
公開(kāi)資料顯示，武漢市公積金管理中心將首套房公積金貸款最高額度調(diào)整至90萬(wàn)元，二套最高額度調(diào)整至70萬(wàn)元；五年及以下首套個(gè)人住房公積金貸款利率由2.75%調(diào)整為2.6%，五年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率由3.25%調(diào)整為3.1%。
在購(gòu)房落戶(hù)方面，12月11日，武漢市公安局通報(bào)，取消原購(gòu)房落戶(hù)中“首次交易商品房”以及購(gòu)房面積、金額等條件限制。
在延長(zhǎng)換購(gòu)住房政策方面，此前武漢市規(guī)定，2023年9月19日起至12月31日前，對(duì)出售原有住房并在半年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房，或購(gòu)買(mǎi)新建商品住房后至房屋交付前出售原有住房的納稅人，由購(gòu)買(mǎi)新建商品住房所在區(qū)財(cái)政部門(mén)對(duì)其出售原有住房已繳納的增值稅按計(jì)稅價(jià)格的1%給予補(bǔ)助。目前，該項(xiàng)政策延長(zhǎng)至2024年12月31日。
此外，武漢市江夏區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、青山區(qū)等均出臺(tái)了精準(zhǔn)的換購(gòu)房政策。例如，江夏區(qū)指出，對(duì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)就業(yè)的碩士生及以上在江夏購(gòu)買(mǎi)新建商品住宅的給予每套15平方米獎(jiǎng)勵(lì)，本科生給予每套10平方米獎(jiǎng)勵(lì)；符合要求的高管最高每套可獎(jiǎng)勵(lì)25平方米。
經(jīng)開(kāi)區(qū)對(duì)取得普通高校全日制本科以上學(xué)歷，畢業(yè)6年以?xún)?nèi)，首次在我區(qū)企業(yè)全職工作、繳納社保的博士、碩士、“雙一流”高校本科畢業(yè)生，給予最高15萬(wàn)元、6萬(wàn)元、3萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼等。
上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，在政策的刺激下，公司開(kāi)發(fā)的新樓盤(pán)在咨詢(xún)量、認(rèn)購(gòu)意向等方面確實(shí)有提升，其中有個(gè)樓盤(pán)是學(xué)區(qū)房，在“漢十條”公布前還有一定存量，公布后到11月已清盤(pán)。
李國(guó)政分析表示，“武漢市房市政策在需求端是應(yīng)出盡出，接下來(lái)還需從供給側(cè)政策發(fā)力。當(dāng)前政策環(huán)境發(fā)生了變化，人們購(gòu)房需求也隨之變化，限購(gòu)取消后，許多居民偏向到成熟地段中心城區(qū)換房，對(duì)通勤各方面的要求更高，但又不希望價(jià)格太貴，但市場(chǎng)上這樣的房型較少?！?/p>
“武漢市可以從細(xì)化落實(shí)房企端資金支持政策；配套跟進(jìn)‘保交樓’措施，化解項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)；放寬土拍規(guī)則，提升土地市場(chǎng)活躍度等方面發(fā)力?！鄙鲜龇康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人指出。
