自5月17日央行發(fā)布降首付、取消全國(guó)房貸利率下限等多項(xiàng)個(gè)人住房貸款優(yōu)化政策以來，多地火速落實(shí)樓市新政。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，已有湖北、廣西、云南、山西、廣東(省內(nèi)19個(gè)城市)等十多個(gè)省份地區(qū)宣布優(yōu)化調(diào)整住房信貸政策，執(zhí)行首套首付最低15%，取消利率下限。近日，記者走訪廣州市多個(gè)一手項(xiàng)目了解到，廣深暫未落地15%首付，未引來明顯的市場(chǎng)波動(dòng)。業(yè)內(nèi)人士表示，近期廣州、深圳兩地新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)表現(xiàn)較活躍，對(duì)于市場(chǎng)而言，按揭利率下降空間，國(guó)企收購(gòu)新房用作保障性住房的進(jìn)展等政策落地情況更受關(guān)注，對(duì)消化庫(kù)存、提振預(yù)期有更大影響。
文、表/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者 劉麗琴 龍樂樂
數(shù)據(jù)：新政首周一手房成交套數(shù)環(huán)比上漲近16%
5月24日，廣東省內(nèi)除廣州、深圳以外的19個(gè)城市的差別化住房信貸政策調(diào)整。對(duì)于貸款購(gòu)買首套商品住房的居民家庭，商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，購(gòu)買第二套商品住房最低首付款比例不低于25%，取消利率下限，實(shí)現(xiàn)房貸利率的市場(chǎng)化。
廣州、深圳暫未落地執(zhí)行首付比例的降低。業(yè)內(nèi)人士表示，廣州、深圳目前的成交相對(duì)活躍，暫時(shí)沒有馬上跟進(jìn)的迫切性。同時(shí)，以廣州來看，主城區(qū)新盤至少四五百萬元起步，如果按首付15%起執(zhí)行，月供杠桿相當(dāng)大，為防范過低首付的金融風(fēng)險(xiǎn)，一線城市的政策會(huì)更謹(jǐn)慎。
而從市場(chǎng)反應(yīng)來看，合富研究院數(shù)據(jù)顯示，5月17日房地產(chǎn)新政出臺(tái)后，廣州樓市整體來訪和成交穩(wěn)中有升。其中，新政首周一手房來訪環(huán)比前一周上漲近15%，成交套數(shù)環(huán)比上漲近16%。除一手房外，廣州二手房市場(chǎng)更熱鬧，僅從帶看量看，新政后首個(gè)周末廣州貝殼累計(jì)看房人數(shù)6469人，達(dá)近一個(gè)月來的峰值。
作為“5·17新政”后亮相，同時(shí)是廣東19城落地房貸新政后首個(gè)開盤的新項(xiàng)目，位于黃埔的保利招商華發(fā)·中央公館從亮相到開售人氣都相當(dāng)旺。項(xiàng)目戶型面積選擇較豐富，除了實(shí)用率高，300多萬到500多萬元的售價(jià)也與周邊次新二手房?jī)r(jià)格相當(dāng)。據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，5月24日項(xiàng)目首開成交了180套。由于房貸新政并未落地，項(xiàng)目的首付比例還是按照正常的付款方式，沒有變化。
市場(chǎng)：房企大多準(zhǔn)備了靈活應(yīng)對(duì)方案
近一周以來，廣州雖未落實(shí)首套房商貸15%首付的政策，但房企又希望盡可能借助政策利好拉動(dòng)成交，故大多準(zhǔn)備了靈活的應(yīng)對(duì)方案，比如針對(duì)首付資金不足的客戶，推出“無憂購(gòu)”活動(dòng)。如果廣州繼續(xù)執(zhí)行首套商貸首付30%的政策，開發(fā)商承諾可退房。
記者近日走訪廣州市多個(gè)一手項(xiàng)目了解到，廣深暫未落地15%首付并未引來明顯的市場(chǎng)波動(dòng)。在位于白云新城的萬科·瑧山府，有工作人員表示項(xiàng)目定位偏改善，大多數(shù)是置換客戶，首付成數(shù)多在五成以上，因此此前首付可能降至15%的預(yù)期對(duì)其影響不大。而在主打剛需群體這一客群的越秀·星匯錦城，有置業(yè)顧問表示，“5·17新政”的確對(duì)客戶有一定的帶動(dòng)作用。
不過，也有中介人士向記者透露，首付15%未落地一定程度上影響了總價(jià)段約200萬元的老城區(qū)小面積單位的意向客戶。該中介人士表示，近期這一總價(jià)段老城區(qū)二手房的咨詢量有較明顯上升，一方面是這類產(chǎn)品在價(jià)格調(diào)整過后性價(jià)比凸顯，醫(yī)療、教育資源完備；另一方面是200萬元總價(jià)段的客戶群體對(duì)首付較為敏感，配合相應(yīng)的利率下調(diào)后購(gòu)房門檻有切實(shí)下降。
行業(yè)前瞻
光降首付不行，降房貸利率也要跟上
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，當(dāng)前，多數(shù)城市取消首套房貸利率下限后，房貸利率普遍執(zhí)行LPR-40bp至LPR-70bp(3.25%-3.55%)之間，少數(shù)城市部分銀行首套房貸利率已低至3.1%。隨著各地首付比例和房貸利率繼續(xù)調(diào)整，大多數(shù)城市首付比例有望執(zhí)行首套15%、二套25%；房貸利率方面，或有更多城市參考當(dāng)前部分城市房貸利率水平進(jìn)行調(diào)整。
對(duì)于近期一系列新政的落地情況，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，降低首付比例本質(zhì)上還是希望居民加杠桿，這與過去的政策邏輯沒有太大的區(qū)別?？紤]到存款端成本沒有明顯下降的情況下，按揭利率進(jìn)一步下調(diào)的空間不大。如果僅僅是首付下調(diào)了，按揭利率并沒有明顯的下調(diào)，實(shí)際的效果是有限的。后續(xù)還需要關(guān)注國(guó)企收購(gòu)新房用作保障性住房的進(jìn)展。如果這個(gè)政策落地加速的話，對(duì)消化庫(kù)存、提振預(yù)期具有巨大的幫助。(廣州日?qǐng)?bào))
