全國近百個住宅小區(qū)正在同步上演相似劇情：一些城市的物業(yè)費正在經(jīng)歷少則10％，多至50％的下降，這被視為房地產(chǎn)市場下行的壓力傳導到物業(yè)服務市場。
自去年年中以來，以城市為單位的物業(yè)費“降費”先后席卷重慶、武漢等城市，蘭州、長沙等城市進一步明確空置房屋物業(yè)費減免政策。
但諸如杭州蕭山東旭府小區(qū)，前期物業(yè)為了續(xù)聘成功，連續(xù)兩次下調(diào)物業(yè)費，愿意從原來的3.1元/平方米·月（含能耗費）降至2.3元/平方米·月（不含能耗費），卻依然被解聘，證明物業(yè)費降價并不是“萬能藥”，業(yè)主們真正想要的還是優(yōu)質的物業(yè)服務。
中信證券在研報中指出，好房子需要好服務，好服務需要優(yōu)質優(yōu)價。重慶在2023年階段性推出物業(yè)費強限價政策，預計不會在全國范圍形成潮流。政策鼓勵優(yōu)質優(yōu)價，相信會從源頭扭轉市場對于物業(yè)服務行業(yè)的定價和盈利能力預期。
連續(xù)降價兩次依然被解聘
蕭山區(qū)國之璟府是杭州物業(yè)費已經(jīng)降下來的少數(shù)幾個案例之一。
該小區(qū)規(guī)模不大，住宅業(yè)主769戶，包括73戶排屋和696戶高層。2019年交付后，由融信服務負責物業(yè)，當時的物業(yè)費定價標準是：高層3.3元/平方米·月，排屋4.8元/平方米·月，都不含0.5元/平方米·月的能耗費，另外車位管理費是100元/月。
2022年，該小區(qū)開始啟動物業(yè)選續(xù)聘流程?！霸谡型稑饲埃瑯I(yè)委會已經(jīng)擬好新物業(yè)的服務標準，還要求物業(yè)能夠帶資進場。”該小區(qū)業(yè)委會主任說。
不過國之璟府保利物業(yè)經(jīng)理劉亞紅坦言，加上帶資進場的260萬元，其實這兩年物業(yè)核算下來是虧本的。但國之璟府當初是保利和融信合作開發(fā)，屬于同系統(tǒng)小區(qū)，物業(yè)通常極為重視，有時候哪怕不賺錢也要先守住陣地，不想拱手讓給別的物業(yè)公司。
而蕭山東旭府小區(qū)交付時的物業(yè)費收費標準是高層3.1元/平方米·月（含0.4元/平方米·月能耗費）。但是業(yè)主們對物業(yè)服務并不滿意。今年，東旭府開始物業(yè)選續(xù)聘，感受到壓力的前期物業(yè)為了續(xù)聘成功，連續(xù)兩次下調(diào)物業(yè)費，愿意從原來的3.1元/平方米·月（含能耗費）降至2.3元/平方米·月（不含能耗費）。
但最新消息顯示，東旭府小區(qū)大部分業(yè)主投了反對票，最終該物業(yè)未能續(xù)聘。
事實上，在杭州，近年來小區(qū)物業(yè)費漲價的案例也遠多于降價。
2017年，杭州各小區(qū)就曾掀起過一陣物業(yè)“洗牌潮”，多個小區(qū)降原物業(yè)換成了物業(yè)費更高的品牌物業(yè)。比如濱江區(qū)的溫馨人家，原來物業(yè)費1.18元/平方米·月，但換物業(yè)過程中，很多業(yè)主表示要么不換，要換就換個好一點的物業(yè)。雖然龍湖物業(yè)定的物業(yè)費為2.25元/平方米·月，比原先幾乎翻一倍，也高于另一家入圍公司的報價，但最終業(yè)主們還是把票投給了龍湖。
去年4月，濱江浦沿的錢塘玫瑰灣小區(qū)也通過業(yè)主大會投票，將物業(yè)費由2.25元/平方米·月上漲至2.75元/平方米·月。2023年，綠城物業(yè)與第二屆業(yè)委會協(xié)商，是否能適當上調(diào)物業(yè)費，以適配當前維修養(yǎng)護實際成本。經(jīng)過多輪業(yè)主大會投票表決，最終通過上調(diào)物業(yè)費事宜。
物業(yè)公司的房企背景不再是優(yōu)勢？
眾蟻社區(qū)創(chuàng)始人、上海青年業(yè)委會委員聯(lián)誼會秘書長韓冰認為，很難說物業(yè)行業(yè)正面臨“降費潮”，但是確實改變了過去物業(yè)費只漲不降的情況。
在上海、浙江等業(yè)委會成立比例較高的地區(qū)，物業(yè)費更多是市場競爭的結果。從去年開始延續(xù)至今的“降費”，更多發(fā)生在此前并未成立業(yè)委會，并且前期物業(yè)費較高的小區(qū)。
“在過去房價上漲的預期之下，房產(chǎn)被視為投資品，鮮有人考慮物業(yè)費等持有成本?！表n冰表示。
“物業(yè)公司習慣性認定，物業(yè)費很難漲，因此習慣于虛標前期物業(yè)費。上海一些項目前期物業(yè)費甚至高達二三十元/平方米·月，這意味100平方米房屋每月物業(yè)費達到兩三千元?！表n冰介紹說。
如上海市浦東新區(qū)的大華斐樂公園，近年剛剛完成物業(yè)費下調(diào)。該小區(qū)前期物業(yè)合同約定物業(yè)費單價為住宅10元、地下室5元、商業(yè)12元，開發(fā)商為招引商業(yè)項目，有意壓低商業(yè)物業(yè)費。業(yè)委會找到評估公司重新評估，才壓低住宅物業(yè)費，提高商業(yè)物業(yè)費，最終修正為住宅8元、地下室4元、商業(yè)16元。
中信證券認為，對前期物業(yè)服務合同的價格進行一定約束是合理的。這是因為，前期物業(yè)服務合同和商品房買賣合同是捆綁簽署，買房人對于前期物業(yè)服務合同并無議價可能。
事實上，圍繞前期合同的矛盾很大程度源自過去房企與物業(yè)公司高度綁定的模式。大量物業(yè)公司是房地產(chǎn)企業(yè)子公司，以“前期物業(yè)”形式進入市場，簽下長期高價合同，前期物業(yè)費隨著房價上漲亦水漲船高，物業(yè)公司甚至成為房企“現(xiàn)金奶?！薄?/p>
從去年開始的“降費”確實遏制了前期物業(yè)費上漲的趨勢。另外，物業(yè)公司也在與房企“解綁”，過去的擴張模式需要改變。
目前上海一些小區(qū)選聘物業(yè)公司時，都會隱約對擁有房企背景的物業(yè)公司表達擔憂，擔心其將資金挪用給房企。而房企從物業(yè)公司抽調(diào)資金的情況確實存在，比如一些房企將費用成本掛到所屬物業(yè)公司賬上?！表n冰說。
在他看來，一些城市的物業(yè)服務市場需要形成新的平衡，但是這樣的過程肯定會讓一些物業(yè)公司感到痛苦，一些物業(yè)公司此前在一些城市其實不需要討好業(yè)主。
