無(wú)錫市近期推出的購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商共有產(chǎn)權(quán)房政策，是保障性住房模式在商品房領(lǐng)域的創(chuàng)新應(yīng)用，旨在降低購(gòu)房者資金壓力，促進(jìn)住房消費(fèi)。
一、新政核心內(nèi)容
產(chǎn)權(quán)分配與出資比例：購(gòu)房者至少支付50%房款購(gòu)買(mǎi)對(duì)應(yīng)產(chǎn)權(quán)份額，剩余部分由梁溪城發(fā)集團(tuán)下屬公司（國(guó)企）持有。例如總價(jià)300萬(wàn)的房產(chǎn)，購(gòu)房者支付150萬(wàn)即可獲得50%產(chǎn)權(quán)，并享有100%使用權(quán)（如居住、出租、落戶等權(quán)益）。允許按揭貸款或使用房票支付。
共有期限與強(qiáng)制回購(gòu)：需在網(wǎng)簽備案后6-10年內(nèi)完成剩余產(chǎn)權(quán)回購(gòu)。購(gòu)房者需在認(rèn)購(gòu)時(shí)選擇兩種回購(gòu)方案之一：
方案1：按原網(wǎng)簽合同價(jià)格回購(gòu)（適合預(yù)期房?jī)r(jià)上漲）
方案2：按回購(gòu)時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)回購(gòu)（適合預(yù)期房?jī)r(jià)下跌）。
費(fèi)用分擔(dān)機(jī)制：
購(gòu)房階段：契稅、維修基金等按產(chǎn)權(quán)比例分擔(dān)；
使用階段：物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)由購(gòu)房者全額承擔(dān)；
持有成本：需支付開(kāi)發(fā)商持有部分的產(chǎn)權(quán)租金（按第三方評(píng)估租金標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納）。
限制條款：禁止抵押房產(chǎn)、擅自改造或超期出租，且必須在規(guī)定期限內(nèi)完成回購(gòu)，否則可能面臨違約責(zé)任。
二、新舊政策對(duì)比
三、政策意義
該模式通過(guò)將購(gòu)房款“分期”到6-10年，降低了首付壓力（如150萬(wàn)購(gòu)300萬(wàn)房產(chǎn)），同時(shí)開(kāi)發(fā)商以產(chǎn)權(quán)持有形式規(guī)避了金融風(fēng)險(xiǎn)。
潛在影響：
對(duì)購(gòu)房者：以較低門(mén)檻實(shí)現(xiàn)住房自有，但需承擔(dān)長(zhǎng)期租金及回購(gòu)資金壓力；
對(duì)開(kāi)發(fā)商：加速庫(kù)存去化，但需承擔(dān)房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；
對(duì)市場(chǎng)：為商品房銷(xiāo)售提供新思路，可能帶動(dòng)其他城市效仿。
四、注意事項(xiàng)
申請(qǐng)限制：首批僅開(kāi)放200個(gè)名額，涉及7個(gè)指定樓盤(pán)（如溪上月、望山樾等）；
退出風(fēng)險(xiǎn)：若未按期回購(gòu)，開(kāi)發(fā)商可能通過(guò)法律途徑追償；
動(dòng)態(tài)調(diào)整：租金評(píng)估價(jià)隨市場(chǎng)波動(dòng)，長(zhǎng)期持有成本存在不確定性。
此政策標(biāo)志著產(chǎn)權(quán)共有模式從保障房向商品房的拓展，為資金不足的剛需群體提供了新選擇，但購(gòu)房者需審慎評(píng)估長(zhǎng)期財(cái)務(wù)承受能力。
這是在2023年7月24日提出房地產(chǎn)新模式之后的又一次創(chuàng)新。
一、探索試點(diǎn)階段（2007-2014年）
2007年，江蘇省淮安市首次提出共有產(chǎn)權(quán)房概念，旨在解決“夾心層”（既不符合廉租房條件又買(mǎi)不起商品房）的住房問(wèn)題。政府與購(gòu)房者按7:3比例共有產(chǎn)權(quán)，降低購(gòu)房門(mén)檻。
2009年上海跟進(jìn)試點(diǎn)，推出共有產(chǎn)權(quán)保障房，明確申購(gòu)條件和售后管理規(guī)則，初步形成制度框架。
2014年，住建部等六部委將北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石列為共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市，明確其作為“政策性商品住房”的定位，要求購(gòu)房者持有產(chǎn)權(quán)比例不低于60%，并限制5年內(nèi)不得上市交易。
二、制度完善階段（2015-2020年）
北京：2017年推出“共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品房”，價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)30%，要求購(gòu)房者持有產(chǎn)權(quán)比例不低于50%，并允許滿5年后按市場(chǎng)價(jià)轉(zhuǎn)讓政府份額。
上海：通過(guò)四次降低準(zhǔn)入門(mén)檻，將月收入5000元家庭納入保障范圍，并試點(diǎn)“政府+企業(yè)+個(gè)人”三方共有模式。
深圳：推出安居型商品房，明確共有產(chǎn)權(quán)屬性，并探索租賃與產(chǎn)權(quán)結(jié)合的梯度消費(fèi)路徑。
2020年住建部提出構(gòu)建以共有產(chǎn)權(quán)房為主體的住房保障體系，北京、廣州等地將共有產(chǎn)權(quán)房納入“十四五”住房規(guī)劃。例如，廣州計(jì)劃2025年前建設(shè)3萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)房，并明確其與公租房、保障性租賃住房的協(xié)同定位。
三、市場(chǎng)化突破階段（2021-2025年）
政策工具升級(jí)：北京試點(diǎn)公積金直付房租，福建允許代際互助（父母公積金為子女追加首付），東莞將申購(gòu)社保年限從3年縮短至3個(gè)月。
市場(chǎng)化融合：深圳、成都探索“先租后售”模式，上海引入第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估產(chǎn)權(quán)租金，推動(dòng)共有產(chǎn)權(quán)與商品房市場(chǎng)接軌。
四、當(dāng)前挑戰(zhàn)與未來(lái)方向
現(xiàn)存問(wèn)題
制度差異：各地政策稱謂、產(chǎn)權(quán)比例、退出機(jī)制不統(tǒng)一（如北京稱“共有產(chǎn)權(quán)住房”，上海稱“共有產(chǎn)權(quán)保障房”）。
財(cái)政壓力：政府回購(gòu)資金需求大，福州等地出現(xiàn)購(gòu)房者現(xiàn)金流斷裂風(fēng)險(xiǎn)。
流動(dòng)性限制：北京早期項(xiàng)目二手房?jī)r(jià)格較購(gòu)入時(shí)腰斬，凸顯產(chǎn)權(quán)分割對(duì)市場(chǎng)流動(dòng)性的抑制。
發(fā)展趨勢(shì)
擴(kuò)大市場(chǎng)參與：參考無(wú)錫模式，引入房企合作開(kāi)發(fā)，探索“政府+企業(yè)+個(gè)人”三方共有；
金融工具創(chuàng)新：試點(diǎn)產(chǎn)權(quán)份額抵押貸款、REITs融資等；
動(dòng)態(tài)定價(jià)機(jī)制：建立與房?jī)r(jià)指數(shù)掛鉤的回購(gòu)價(jià)調(diào)整公式，平衡政府與購(gòu)房者利益。
產(chǎn)權(quán)共有模式從單一保障功能向“保障+市場(chǎng)”雙軌制轉(zhuǎn)型，既緩解了中低收入群體住房壓力，也為房地產(chǎn)行業(yè)提供了存量時(shí)代的新發(fā)展路徑。未來(lái)需在統(tǒng)一制度框架、優(yōu)化資金循環(huán)機(jī)制、增強(qiáng)市場(chǎng)流動(dòng)性等方面持續(xù)突破。
