中國樓市又火了，房價蹭蹭上漲，排隊買房的人群很壯觀！真的是這樣嗎？的確是這樣，深圳、上海、北京、杭州房價都蹭蹭上漲；但也不全是這樣，庫存量大的三四五線城市房價大多數(shù)依然是緩慢下跌，庫存依然沒太大變化，更未出現(xiàn)像一線城市那樣的火爆場面。中國樓市，可謂冰火兩重天！那么，為何中國房價會出現(xiàn)冰火兩重天的現(xiàn)象？面對這種現(xiàn)象我們又該怎么辦？
中國房價為何冰火兩重天
大城市的房價為何暴漲？在占豪看來，原因有四：政策的寬松趨勢與房產(chǎn)調(diào)控政策的解除。
中國處于城市化進(jìn)程之中，而且未來至少還有20年的城市化進(jìn)程，這決定了中國房價本身有很強(qiáng)的基礎(chǔ)支撐，這一點和美國、日本房地產(chǎn)泡沫破滅時的情況是根本性差異。在這種大的背景下，調(diào)控房產(chǎn)的政策取消后，再配上越來越寬松的貨幣政策，作為資產(chǎn)的住房會遇到很大的向上的推力。試想，發(fā)行更多貨幣，貨幣的購買力一定會下降，那么以其計價的資產(chǎn)是必然會升值。一線城市住房庫存少。
當(dāng)然，單單有第一條還是不夠的，這還要結(jié)合具體的情況。根據(jù)國家信息中心發(fā)布的今年首份地產(chǎn)報告的數(shù)據(jù)，全國樓市庫存消化需要4.4年。然而，一線城市卻普遍低于1年，上海更是只夠賣3.7個月。三四五線城市住房的庫存量就不一樣了，很多地方的庫存都超過5年，購買預(yù)期也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，所以三四五線城市的房價不但未大漲、未火爆，還有下跌。知識、高收入人口的持續(xù)流入。
北上廣深等一線和一線半的城市，人口是常年流入狀態(tài)，而且流入的人口大多是高知識和高收入的人口，這些人的流入自然會帶來強(qiáng)大的購買力。以上海為例，年均三四十萬的人口流入，房價可想而知。各地為什么強(qiáng)力爭取人才，就是因為有人才就會有創(chuàng)新，就會推動經(jīng)濟(jì)增長。各地近幾年陸續(xù)推出的引進(jìn)人才政策，就是要通過對高素質(zhì)人群的爭取來獲得更具有持續(xù)力的發(fā)展。一線市是稀缺資源。
一線城市人口都是超飽和狀態(tài)，很難再進(jìn)行大規(guī)模的擴(kuò)展。但是，一線城市匯集了更多資源，發(fā)展機(jī)會多，所以全國各地的高素質(zhì)人口都積極向一線城市涌動。一方面是人口飽和、城市規(guī)模擴(kuò)展空間不大，另一方面是資源多、機(jī)會多、吸引人，這就必然導(dǎo)致大城市的房子會變成稀缺資源。
這四個原因是導(dǎo)致現(xiàn)在一線城市房價火爆，一線半和二線城市房價蠢蠢欲動的根本原因。
三四五線城市房價為何沒火
三四五線城市的房價為什么沒火？四個原因：
三四五線城市的房子可真是供過于求，原因是2008年經(jīng)濟(jì)刺激對房地產(chǎn)放得過狠，然后引發(fā)房地產(chǎn)的投資熱潮，在三四五線城市持續(xù)數(shù)年后，銷售情況卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期。在供過于求的情況下，其價格自然也就難以火爆得起來了。二、城市規(guī)模小、機(jī)會，缺乏吸引力。
城市規(guī)模越小，各種社會需求也就越小，相對來說人的發(fā)展機(jī)會也就越少。在這種情況下，三四五線城市普遍缺少對人才的吸引力。人才都去了一二線城市，三四五線城市沒有最具消費(fèi)能力和最具消費(fèi)潛力的那群人，房屋的銷售自然也就遠(yuǎn)不如大城市。三房價與消費(fèi)能力未能很好對接。
三四五線城市的房子要靠誰來拉動？其實要靠農(nóng)民進(jìn)城來拉動。但是，農(nóng)民能有多少錢？一方面三四五線城市發(fā)展機(jī)會少，很多農(nóng)民都不選擇去打工，更別說去買房了。農(nóng)民進(jìn)城要買房要具備兩個條件：一是買得起；二是具有落戶意愿?，F(xiàn)在是兩個條件都不太具備，消費(fèi)能力與房價對接不上，所以房屋銷售自然就不太理想。四、三農(nóng)改革還未有效推行。
要想讓農(nóng)民落戶城市，需要進(jìn)行農(nóng)業(yè)改革。一方面，要讓農(nóng)民從土地上解放出來，去城市干更多收入水平高的工作；另一方面，農(nóng)民的土地要能合理地組織起來搞工業(yè)化的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，提高農(nóng)業(yè)人均生產(chǎn)率。只有這兩點都滿足了，農(nóng)村人口才能加速向城市流動，現(xiàn)在三農(nóng)改革還未達(dá)到好的狀態(tài)，可以為城市輸送勞動力，輸送常住人口卻有些困難。
怎么辦
中國一二線城市需要房子去庫存嗎？根本不需要，根本沒那么多庫存。所以，對一線和部分二線城市房地產(chǎn)政策放得過松是很不合適的，這會加快推高房價，中國房地產(chǎn)行業(yè)有出現(xiàn)泡沫破裂的風(fēng)險。我們的目標(biāo)是去三四五線城市的庫存，如今目標(biāo)不但未達(dá)成，反倒促成了一線城市房價的火爆，這對宏觀經(jīng)濟(jì)來說有害而無利。
所以，我們需要趕快對房地產(chǎn)政策進(jìn)行微調(diào)，不能搞一刀切，不需要去庫存的地方就要控制房價上漲，避免地產(chǎn)泡沫破滅。否則，一旦一線城市真的出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫破裂，不但三四五線城市的去庫存將泡湯，中國宏觀經(jīng)濟(jì)也將遭殃。針對當(dāng)前情況，占豪（微信號：占豪）的看法如下：一、微調(diào)房產(chǎn)政策。
對一線二線城市和三四五線城市要區(qū)別對待，要控制一線二線城市房價的過快上漲，避免房產(chǎn)泡沫破滅。同時，要推動三四五線城市降價賣房，加快推進(jìn)購買力與房價的對接。二、推動城市群建設(shè)，構(gòu)建大城市帶動小城市體系。
應(yīng)該推動城市群建設(shè)，加快大城市和周邊小城市的互聯(lián)互通，通過這種互聯(lián)互通形成大城市帶動小城市的格局，通過大城市的需求帶動小城市的經(jīng)濟(jì)增長從而增加中小城市的機(jī)會，通過城市集群的建設(shè)推動社會分工的細(xì)化，如此即可由點帶面，推動經(jīng)濟(jì)增長，帶動房產(chǎn)的去庫存化。三、推動農(nóng)業(yè)改革，引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城。
我國農(nóng)業(yè)需要進(jìn)行改革，需要由包產(chǎn)到戶的小農(nóng)業(yè)生產(chǎn)向集中資源的工業(yè)化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)快速推進(jìn)，只有這樣才能從土地上解放農(nóng)民，才能將解放出來的農(nóng)民投入到更高產(chǎn)值的工業(yè)化、消費(fèi)化、服務(wù)化的社會大生產(chǎn)之中。如果不能理順農(nóng)村的生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系，農(nóng)民長期困在土地上，不但人均產(chǎn)值低，更為重要的是影響城市化進(jìn)程，會抑制中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，農(nóng)業(yè)改革與引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城相輔相成，應(yīng)同時推動。四、加快推動中小城市的配套服務(wù)建設(shè)。
中小城市為什么機(jī)會少？一方面是人口少，另一方面是配套不夠，農(nóng)民到城市就無法生活了，他們怎么可能會選擇到城市呢？所以，如何進(jìn)行微觀的配套吸引更多農(nóng)民進(jìn)城發(fā)展，對三四五線城市的經(jīng)濟(jì)來說至關(guān)重要。在這方面，需要開辟一些新思維，需要政府根據(jù)自己的情況進(jìn)行一些規(guī)劃和統(tǒng)籌。五四五城市應(yīng)大力推動人才引進(jìn)。
競爭歸根結(jié)底是人的競爭，三四五線城市相比一二線城市對人才的吸引力是非常有限的，所以高級別人才都向一二線城市流動而去。三四五線城市應(yīng)該在吸引人才方面下些功夫，應(yīng)該通過一些優(yōu)惠政策刺激更多人才向三四五線城市流動。
這些都理順了，那么去庫存和可持續(xù)發(fā)展才會形成合力與接力，才能可持續(xù)地推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
