全國(guó)近百個(gè)住宅小區(qū)正在同步上演相似劇情：一些城市的物業(yè)費(fèi)正在經(jīng)歷少則10％，多至50％的下降，這被視為房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的壓力傳導(dǎo)到物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。

自去年年中以來(lái)，以城市為單位的物業(yè)費(fèi)“降費(fèi)”先后席卷重慶、武漢等城市，蘭州、長(zhǎng)沙等城市進(jìn)一步明確空置房屋物業(yè)費(fèi)減免政策。

但諸如杭州蕭山東旭府小區(qū)，前期物業(yè)為了續(xù)聘成功，連續(xù)兩次下調(diào)物業(yè)費(fèi)，愿意從原來(lái)的3.1元/平方米·月（含能耗費(fèi)）降至2.3元/平方米·月（不含能耗費(fèi)），卻依然被解聘，證明物業(yè)費(fèi)降價(jià)并不是“萬(wàn)能藥”，業(yè)主們真正想要的還是優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。

中信證券在研報(bào)中指出，好房子需要好服務(wù)，好服務(wù)需要優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。重慶在2023年階段性推出物業(yè)費(fèi)強(qiáng)限價(jià)政策，預(yù)計(jì)不會(huì)在全國(guó)范圍形成潮流。政策鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，相信會(huì)從源頭扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的定價(jià)和盈利能力預(yù)期。

連續(xù)降價(jià)兩次依然被解聘

蕭山區(qū)國(guó)之璟府是杭州物業(yè)費(fèi)已經(jīng)降下來(lái)的少數(shù)幾個(gè)案例之一。

該小區(qū)規(guī)模不大，住宅業(yè)主769戶，包括73戶排屋和696戶高層。2019年交付后，由融信服務(wù)負(fù)責(zé)物業(yè)，當(dāng)時(shí)的物業(yè)費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是：高層3.3元/平方米·月，排屋4.8元/平方米·月，都不含0.5元/平方米·月的能耗費(fèi)，另外車位管理費(fèi)是100元/月。

2022年，該小區(qū)開(kāi)始啟動(dòng)物業(yè)選續(xù)聘流程?！霸谡型稑?biāo)前，業(yè)委會(huì)已經(jīng)擬好新物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，還要求物業(yè)能夠帶資進(jìn)場(chǎng)?！痹撔^(qū)業(yè)委會(huì)主任說(shuō)。

不過(guò)國(guó)之璟府保利物業(yè)經(jīng)理劉亞紅坦言，加上帶資進(jìn)場(chǎng)的260萬(wàn)元，其實(shí)這兩年物業(yè)核算下來(lái)是虧本的。但國(guó)之璟府當(dāng)初是保利和融信合作開(kāi)發(fā)，屬于同系統(tǒng)小區(qū)，物業(yè)通常極為重視，有時(shí)候哪怕不賺錢也要先守住陣地，不想拱手讓給別的物業(yè)公司。

而蕭山東旭府小區(qū)交付時(shí)的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是高層3.1元/平方米·月（含0.4元/平方米·月能耗費(fèi)）。但是業(yè)主們對(duì)物業(yè)服務(wù)并不滿意。今年，東旭府開(kāi)始物業(yè)選續(xù)聘，感受到壓力的前期物業(yè)為了續(xù)聘成功，連續(xù)兩次下調(diào)物業(yè)費(fèi)，愿意從原來(lái)的3.1元/平方米·月（含能耗費(fèi)）降至2.3元/平方米·月（不含能耗費(fèi)）。

但最新消息顯示，東旭府小區(qū)大部分業(yè)主投了反對(duì)票，最終該物業(yè)未能續(xù)聘。

事實(shí)上，在杭州，近年來(lái)小區(qū)物業(yè)費(fèi)漲價(jià)的案例也遠(yuǎn)多于降價(jià)。

2017年，杭州各小區(qū)就曾掀起過(guò)一陣物業(yè)“洗牌潮”，多個(gè)小區(qū)降原物業(yè)換成了物業(yè)費(fèi)更高的品牌物業(yè)。比如濱江區(qū)的溫馨人家，原來(lái)物業(yè)費(fèi)1.18元/平方米·月，但換物業(yè)過(guò)程中，很多業(yè)主表示要么不換，要換就換個(gè)好一點(diǎn)的物業(yè)。雖然龍湖物業(yè)定的物業(yè)費(fèi)為2.25元/平方米·月，比原先幾乎翻一倍，也高于另一家入圍公司的報(bào)價(jià)，但最終業(yè)主們還是把票投給了龍湖。

去年4月，濱江浦沿的錢塘玫瑰灣小區(qū)也通過(guò)業(yè)主大會(huì)投票，將物業(yè)費(fèi)由2.25元/平方米·月上漲至2.75元/平方米·月。2023年，綠城物業(yè)與第二屆業(yè)委會(huì)協(xié)商，是否能適當(dāng)上調(diào)物業(yè)費(fèi)，以適配當(dāng)前維修養(yǎng)護(hù)實(shí)際成本。經(jīng)過(guò)多輪業(yè)主大會(huì)投票表決，最終通過(guò)上調(diào)物業(yè)費(fèi)事宜。

物業(yè)公司的房企背景不再是優(yōu)勢(shì)？

眾蟻社區(qū)創(chuàng)始人、上海青年業(yè)委會(huì)委員聯(lián)誼會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)韓冰認(rèn)為，很難說(shuō)物業(yè)行業(yè)正面臨“降費(fèi)潮”，但是確實(shí)改變了過(guò)去物業(yè)費(fèi)只漲不降的情況。

在上海、浙江等業(yè)委會(huì)成立比例較高的地區(qū)，物業(yè)費(fèi)更多是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。從去年開(kāi)始延續(xù)至今的“降費(fèi)”，更多發(fā)生在此前并未成立業(yè)委會(huì)，并且前期物業(yè)費(fèi)較高的小區(qū)。

“在過(guò)去房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期之下，房產(chǎn)被視為投資品，鮮有人考慮物業(yè)費(fèi)等持有成本?！表n冰表示。

“物業(yè)公司習(xí)慣性認(rèn)定，物業(yè)費(fèi)很難漲，因此習(xí)慣于虛標(biāo)前期物業(yè)費(fèi)。上海一些項(xiàng)目前期物業(yè)費(fèi)甚至高達(dá)二三十元/平方米·月，這意味100平方米房屋每月物業(yè)費(fèi)達(dá)到兩三千元?！表n冰介紹說(shuō)。

如上海市浦東新區(qū)的大華斐樂(lè)公園，近年剛剛完成物業(yè)費(fèi)下調(diào)。該小區(qū)前期物業(yè)合同約定物業(yè)費(fèi)單價(jià)為住宅10元、地下室5元、商業(yè)12元，開(kāi)發(fā)商為招引商業(yè)項(xiàng)目，有意壓低商業(yè)物業(yè)費(fèi)。業(yè)委會(huì)找到評(píng)估公司重新評(píng)估，才壓低住宅物業(yè)費(fèi)，提高商業(yè)物業(yè)費(fèi)，最終修正為住宅8元、地下室4元、商業(yè)16元。

中信證券認(rèn)為，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同的價(jià)格進(jìn)行一定約束是合理的。這是因?yàn)?，前期物業(yè)服務(wù)合同和商品房買賣合同是捆綁簽署，買房人對(duì)于前期物業(yè)服務(wù)合同并無(wú)議價(jià)可能。

事實(shí)上，圍繞前期合同的矛盾很大程度源自過(guò)去房企與物業(yè)公司高度綁定的模式。大量物業(yè)公司是房地產(chǎn)企業(yè)子公司，以“前期物業(yè)”形式進(jìn)入市場(chǎng)，簽下長(zhǎng)期高價(jià)合同，前期物業(yè)費(fèi)隨著房?jī)r(jià)上漲亦水漲船高，物業(yè)公司甚至成為房企“現(xiàn)金奶牛”。

從去年開(kāi)始的“降費(fèi)”確實(shí)遏制了前期物業(yè)費(fèi)上漲的趨勢(shì)。另外，物業(yè)公司也在與房企“解綁”，過(guò)去的擴(kuò)張模式需要改變。

目前上海一些小區(qū)選聘物業(yè)公司時(shí)，都會(huì)隱約對(duì)擁有房企背景的物業(yè)公司表達(dá)擔(dān)憂，擔(dān)心其將資金挪用給房企。而房企從物業(yè)公司抽調(diào)資金的情況確實(shí)存在，比如一些房企將費(fèi)用成本掛到所屬物業(yè)公司賬上?！表n冰說(shuō)。

在他看來(lái)，一些城市的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)需要形成新的平衡，但是這樣的過(guò)程肯定會(huì)讓一些物業(yè)公司感到痛苦，一些物業(yè)公司此前在一些城市其實(shí)不需要討好業(yè)主。